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Las tecnologías de la información y la comunicación evolucionan generando nuevos escenarios  provocadores de importantes cambios económicos y sociales, a la vez que otros son creadores de oportunidades excepcionales.[i]

Hace unos años nos hubiera sonado a ciencia ficción la e-administración, los estudiantes nativos digitales, la realidad virtual o los coches de conducción autónoma.

Es un mundo que parece imparable, va siempre por delante de la capacidad de regulación y de adaptación (véase los ejemplos de Airbnb o Uber). Provocando disrupciones importantes y rechazos en los sectores afectados.

El empleo necesario para cubrir los nuevos nichos de negocio es muy amplio. Algunos se atreven a vaticinar que serán necesarios más de 350.000 puestos de trabajo. Sin embargo, y por la cara B, tenemos a quienes, estando directamente implicados, no son capaces de coger el tren tecnológico de su sector.

Los ámbitos en los que se espera un incremento más amplio de empleo son los de big data, ciberseguridad y aplicaciones.

Precisamente, la utilización de técnicas estadísticas de reconocimiento de patrones para apoyar la toma de decisiones en el sector inmobiliario, tampoco ha tardado mucho en llegar. Son las llamadas “Inmobiliarias Low Cost” o “Proptech” (Property  + Technology), que ya se están granjeando el desagrado de los agentes más tradicionales del sector

Han llegado con una propuesta muy atractiva, barata y que utiliza las plataformas inmobiliarias web como escaparate global. Una fórmula que ha llegado para quedarse.

La competencia con las de toda la vida es feroz: su porcentaje de ganancia es mucho menor, si bien las tradicionales marcan porcentajes sobre la venta de un 3 a un 5%, las Proptech suelen cobrar de media de 500 a 1.000€ independientemente del importe de la compraventa, y el piso se publicita en las webs de más alta incidencia teniendo miles de visitas virtuales. Además suelen acompañar todo el proceso de compra con asesores, preparación de documentos legales necesarios e incluso la valoración del inmueble, fotos,  y un plano profesional del mismo.

Su mayor presencia actual se concreta en Barcelona y Madrid, pero con idea de seguir su expansión, dada su nula existencia física en locales (todo son webs) y, por tanto, mucho más sencilla y, sobre todo, económica capacidad de entrada.

Este tipo de inmobiliarias llegan en un momento en el que el mercado vuelve a moverse, y hay ganancia de pescadores. Por ahora, sólo han atacado la venta, y no el alquiler, pero entendemos que, en breve, (al igual que ha pasado con las agencias de viaje) tendrán un público que demandará también su asistencia transparente, mayoritaria y sobre todo, barata.

Más información:

https://www.fundaciontelefonica.com/arte_cultura/publicaciones-listado/pagina-item-publicaciones/itempubli/558/

http://www.economiadigital.es/tecnologia-y-tendencias/mercado-digital-necesita-350-000-trabajadores_411693_102.html

http://propertista.com/#tarifas

https://www.housell.com/como-funciona/

https://cliventa.com/preguntas-frecuentes

https://cincodias.elpais.com/cincodias/2017/07/17/midinero/1500316941_980206.html

[i] “el aprovechamiento máximo del potencial de crecimiento de la economía digital. Se espera que el mercado digital único podrá aportar unos 415.000 millones de euros por año a la economía europea, crear empleos y trasformar los servicios públicos.” Informe la Sociedad de la Información en España 2016. Fundación Telefónica.

En Euskadi el derecho a tener una vivienda y a que las administraciones públicas favorezcan su acceso, está garantizado por ley.

La aprobación de la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda, constituye un hito en la profundización de los derechos sociales. Su principal éxito y diferenciación reside en el explícito reconocimiento del derecho subjetivo a la ocupación legal estable de una vivienda.

Un derecho que se configura en favor de quienes, no disponiendo de una vivienda digna y adecuada, carecen de los recursos económicos precisos. Asimismo, conscientes de la insuficiente oferta del parque de vivienda de protección pública existente, esta Ley establece la posibilidad subsidiaria de que la satisfacción de ese derecho se lleve a cabo mediante el pago de una prestación económica que permita a las personas beneficiarias acceder a un arrendamiento fuera del mercado protegido.

Fin del círculo. Un derecho social principal reconocido y garantizado en Euskadi, que puede ser exigido por sus titulares vía jurisdiccional, en una previsión inédita en la legislación española hasta este momento.

Tanto es así, que la propia redacción de la Ley hace mención a la  la Declaración Universal de los Derechos Humanos de 10 de diciembre de 1948, el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de 16 de diciembre de 1966  y la Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión  Europea aprobada por el Parlamento, el Consejo y la Comisión Euro­pea el 7 de diciembre de 2000.

Precisamente, las Naciones Unidas, a través del Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, ha hecho pública su sentencia sobre el desalojo de una familia en Madrid como resultado de un proceso judicial iniciado por la arrendadora y sin respuesta efectiva, en cuanto a búsqueda de alternativa habitacional de las administraciones públicas del Estado, la Comunidad de Madrid y el Ayuntamiento.

Una familia con menores a su cargo que solicitaron aplazamientos continuados dada su penosa situación económica y el desamparo de sus hijos menores, y una vivienda alternativa a IVIMA (Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid) en atención a las solicitudes que presentó durante más de 10 años.

Después de idas y venidas y de importantes carencias en las respuestas a las personas en riesgo de exclusión social (se incluye en este post la referencia a la propia Comunicación de Naciones Unidas), se produjo el desalojo de los padres e hijos que pasaron los siguientes diez días en el Servicio Municipal de Emergencia (SAMUR), hasta que les invitaron a irse, sin solución habitacional alternativa.

Como resultado de todo ello, la administración pública no pudo o no supo ser garante  de los derechos fundamentales asociados a la persona, enfrentando a una familia a una situación de incertidumbre, extrema precariedad y vulnerabilidad.

Estas situaciones, obviamente, no son exclusivas de una determinada localización (como es Madrid, en este caso) y son perfectamente extrapolables a otros muchos lugares de la geografía española, especialmente, en ámbitos urbanos.

Y tal y como concluye la Comunicación, “en ausencia de argumentos razonables del Estado (…) el desalojo de los autores, sin que les fuera garantizada una vivienda alternativa por las autoridades del Estado parte en su conjunto, incluidas las autoridades regionales de Madrid, constituyó una violación de su derecho a la vivienda”

Un auténtico aviso a navegantes o una mera anécdota, esa es la cuestión.

 Más información:

http://www.ohchr.org/EN/NewsEvents/Pages/DisplayNews.aspx?NewsID=21842&LangID=E

http://www.ohchr.org/SP/ProfessionalInterest/Pages/CESCR.aspx

http://tbinternet.ohchr.org/_layouts/treatybodyexternal/Download.aspx?symbolno=E/C.12/61/D/5/2015&Lang=en

http://www.elmundo.es/sociedad/2017/07/05/595ce610468aebf04b8b4631.html

La dicotomía entre compra y alquiler, si bien ha sido hasta la crisis, una apuesta a caballo ganador por la compra, está virando hacia una presencia significativa del alquiler que llega para quedarse.

Desde este blog venimos haciéndonos eco del nuevo giro del sector hacia posiciones más cómodas en compra y más agresivas en el mercado de alquiler.

Que el mercado de alquiler está viviendo una época convulsa, con componentes que adelantan seísmo, lo ratifican el incremento de los precios de arrendamiento (un 10,2% en España y un 4,4% en Euskadi) o las altas rentabilidades que produce compra para alquilar (un 6%).

Es éste un mercado poco profesionalizado aún, pero en senda de profesionalización a través de las SOCIMIS y donde propietarios particulares patrimonialistas marcan los precios, y la exuberancia del fenómeno presuntamente colaborativo de los apartamentos para turistas  está tensionando las rentas y dibujando un nuevo escenario en el sector.

En Euskadi los precios medios de compra de vivienda usada se elevan en el primer trimestre del año hasta los 2.312€/m2 (1.574€/m2 España)[i], los precios medios de la vivienda en compra[ii] llegan a los 238.600€, y el precio medio de la oferta en alquiler a los 880€.

Si a esto añadimos que ya en el registro de demandantes de vivienda Etxebide, contamos con un 82% de inscritos que solicitan vivienda en alquiler y que su sueldo medio no alcanza los 12.000€ anuales (17.000 la media total de los inscritos), estamos ante una situación de tensión importante.

El alquiler ha llegado para quedarse, ya no es un medio para acceder a una vivienda de forma puntual hasta poder adquirirla, si no, que estamos ante una cultura que, por opción u obligación, ve el arrendamiento como su forma principal habitacional.

Más información:

http://www.ine.es/daco/daco42/daco426/h0417.pdf

http://www.garraioak.ejgv.euskadi.eus/r41-ovse04/es/contenidos/estadistica/ovv_registral17/es_def/index.shtml

http://www.garraioak.ejgv.euskadi.eus/estadistica/tablas-estadisticas-de-la-encuesta-sobre-oferta-inmobiliaria-de-la-c-a-e-1er-trimestre-2017/r41-ovse01/es/

http://www.20minutos.es/noticia/3077991/0/firma-hipotecas-abril-2017-cae-ine/

http://www.lainformacion.com/economia/salario-medio-subio-euros-anual_0_1039696460.html

http://www.elmundo.es/economia/vivienda/2017/06/02/5930352c268e3e18598b459d.html

[i] Estadística Registradores 1er Trimestre 2017. Fuente OVV

[ii] Oferta Inmobiliaria 1er Trimestre 2017. Fuente OVV

El turismo es una de las principales fuentes de crecimiento y desarrollo económico en muchas ciudades españolas, pero la masiva afluencia de visitantes está provocando cambios y complicaciones que comienzan a preocupar.

El impulso de las nuevas plataformas tecnológicas ha provocado una «eclosión» de viviendas que durante periodos cortos son explotadas como alojamientos turísticos, en competencia directa con los hoteles tradicionales.

De hecho, un reciente estudio de la patronal hotelera muestra que el sorpaso ya se ha producido y que en 2016, por primera vez, las plazas irregulares superaron a las hoteleras.

Se estima que para 2017 el PIB turístico español crecerá un 3,2% es decir, casi un punto por encima del estimado para el conjunto de la economía.

En el caso de Euskadi, el EUSTAT ya constata que el porcentaje de este sector sobre el PIB vasco llegó al 5,9%  y seguirá aumentando dados los últimos datos en 2017.

En este contexto, el alquiler de una vivienda por temporadas, o con fines turísticos, se ha convertido en una inversión de moda para pequeños y grandes inversores.

Tanto es así, que la polémica plataforma de alquiler Airbnb, en sus últimos informes, destaca que en 2016 existen 187.000 alojamientos en España, con 5,4 millones de huéspedes de entrada (un crecimiento del 82%) y una actividad generada por anfitriones y huéspedes de 4.170 millones de euros (650 millones de euros de ingresos obtenidos por los anfitriones locales).

Unas cifras que asustan y marean. Y que también son discutibles.

En el caso de Euskadi, y aunque desde el 31 de agosto de 2016 existe una Ley que recoge los alojamientos turísticos con el reto de regular esta actividad, aún queda mucho por hacer.

Pero ¿es rentable? ¿es financieramente mejor esta opción frente a la del alquiler permanente?

Parece que todo depende del número de días que la vivienda esté ocupada y de la localización de la misma. No todos los pisos superan una ocupación del 20%-30% (época estival). Pero todos deben declarar a Hacienda.

En el caso del alquiler permanente, y siempre y cuando la vivienda sea residencia habitual, el arrendador se puede deducir un 60% a la cantidad que resulta de restar los costes por  servicios y suministros a los ingresos obtenidos.

Mientras que en el turístico, se declaran los periodos que está en alquiler y los que no, diferenciando por un lado la proporción de días que ha estado arrendado declarándose como ingresos y  deduciéndose los gastos (renta como rendimientos del capital inmobiliario), de los que no ha estado, donde se supone como renta por tener una segunda vivienda. Es decir, sólo se deduce la proporcionalidad de días que está en alquiler turístico, y hay que tributar por aquellos en los que ha estado libre y/o a disposición de sus dueños.

Por tanto, hay que tener muy en cuenta la normativa del Departamento de Turismo del Gobierno Vasco y, en el caso de que exista, aquella reglamentación obligatoria municipal que recoge su funcionamiento (por ejemplo, Ayuntamiento de Donostia-San Sebastián), y, por supuesto, hacer cuentas, muchas cuentas de si es o no rentable dejar estos inmuebles a los turistas ocasionales.

Más información:

http://www.euskadi.eus/contenidos/informacion/legislacion_turistica/es_def/adjuntos/NOTA%20INFORMATIVA.pdf

http://www.eustat.eus/estadisticas/tema_221/opt_0/ti_Cuenta_satelite_del_turismo/temas.html

http://www.elconfidencial.com/vivienda/2017-05-20/alquiler-vacacional-alquiler-tradicional-rentabilidad-precios-ocupacion_1380456/

http://cincodias.elpais.com/cincodias/2017/05/16/midinero/1494956650_820671.html

http://www.diariovasco.com/gipuzkoa/201609/01/pisos-turisticos-reglados-donostia-20160901010222-v.html

https://static.hosteltur.com/web/uploads/2017/04/Spain-Madrid_ActivityReport-Airbnb.pdf

http://www.exceltur.org/wp-content/uploads/2017/01/Informe-Perspectivas-N59-Balance-del-a%C3%B1o-2016-y-previsiones-para-2017-web.pdf

El Impuesto sobre Viviendas Vacías aprobado por el Parlamento de Cataluña y amparado en la Ley 14/2015 de 21 de julio, fue suspendido por el Tribunal Constitucional el pasado 3 de mayo por un plazo de 5 meses prorrogable.

En fechas recientes el pleno del alto tribunal ha decidido levantar la suspensión cautelar, si bien, esto no permite aventurar el resultado final, ya que, será por sentencia firme posterior cuando realmente se dirima la cuestión.

El impuesto grava el incumplimiento de la función social de la propiedad de la vivienda, entendido como la permanencia vacía de la misma sin causa justificada durante más de dos años.

Se grava a las personas jurídicas propietarias de los inmuebles y dependiendo de los metros cuadrados de superficie útil, puede situarse entre un mínimo de 800 a 2.400 euros al año.

El impuesto tiene carácter finalista y se destina a la financiación de las actuaciones protegidas por los planes de vivienda, priorizando los municipios donde se han recaudado. Los ingresos que se han liquidado por primera vez en marzo de 2015 han sido de 11,3 millones de euros y se prevé para 2016 llegar a los 14,3 millones.

Recordemos que la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda  en Euskadi, también ha sido cautelarmente suspendida en varios de sus artículos por el mismo Tribunal Constitucional el 12 de abril de este año y donde se encontraba precisamente el incumplimiento de la función social de la vivienda por desocupación permanente e injustificada, aquel que la concreta en un tiempo superior a dos años y, por supuesto, el canon de la vivienda deshabitada.

En el caso de la Ley vasca, se marca un importe de 10 euros por metro cuadrado útil y año, incrementándose un 10% anual hasta un máximo de tres veces el importe inicial.

En nuestro caso, los ingresos (nunca posibilitados por ahora) también serían finalistas, dado que estarían destinados a financiar políticas  públicas de vivienda. Y podrían ser gravados tanto las personas jurídicas como las físicas.

Habrá que seguir atentos a los siguientes movimientos del TC.

Más información:

http://www.deia.com/2016/04/16/sociedad/euskadi/la-ley-de-vivienda-suspendida-de-forma-cautelar

http://ccaa.elpais.com/ccaa/2016/09/26/catalunya/1474914459_793286.html

http://www.expansion.com/juridico/sentencias/2016/09/26/57e94eab468aeb25278b464f.html